דלג לתוכן הראשי
עיתון בשירות החברה
26 במאי 2010 | מהדורה 56

צילום: מיכל רותם

כל חוק צריך מרפסת

מערכת שלמה – אנשי משרד האוצר, שר השיכון אריאל אטיאס, מנהֵל מִנהל מקרקעי ישראל ירון ביבי ואחרים – התגייסו כאיש אחד כדי להציג לציבור תמונה מסולפת של מהות הרפורמה המוצעת; רבקה רוזנר בדקה שבע סיסמאות שבהן השתמשו כדי להרגיע את הציבור. לדעתה, הן מהוות חלק משיטה שניתן לכנותה "שיטת הספין", ותכליתה להעלים מן הציבור את מהותן, עוצמתן ומשמעותן של חלק מן ההחלטות שמתקבלות בממשלת ישראל

בכנס קיסריה האחרון, שנערך ב-1 וב-2 ביולי 2009, דיבר ראש הממשלה בנימין נתניהו על הרפורמה במִנהל מקרקעי ישראל, וכך אמר:

קשה מאוד לבנות בישראל, קשה מאוד גם לקנות כי הדירות מאוד יקרות, קשה מאוד לשפץ, לך תסגור מרפסת, לך תבנה פה פרגולה, לך תרחיב, תוסיף חדר, זה בלתי אפשרי.אני לא מדבר על דברים אחרים. לכן, הרפורמה הראשונה, הפשוטה ביותר, היא לפשטאת תהליך הבנייה, להביא להוזלת מחירי הדירות, לקצץ בביורוקרטיה הזו, לשחרר אתהאזרחים. זוג צעיר, חייל משתחרר, עולים חדשים וכלל אזרחי ישראל שיוכלו להרשות לעצמםדירות ולא למשכן את חייהם.

הדברים שאמר נתניהו היו דברים שכל אזרח ישראלי יכול להזדהות איתם. מי לא רוצה שיהיה קל יותר לסגור מרפסת? מי לא רוצה פחות ביורוקרטיה? מי לא רוצה מחירי דירות שווים לכל נפש? כולם רוצים, וכולם מרגישים (ולאחרונה גם יודעים בבירור) שהאופן שבו מנוהל מִנהל מקרקעי ישראל אסור לו להמשיך כמות שהוא. גם נתניהו יודע את זה, ולכן הציג את הרפורמה במנהל מקרקעי ישראל כרפורמה פשוטה, טכנית במהותה, שעיקרה מזעור הביורוקרטיה ומתן הקלות לאזרח.

אילו היו הדברים הללו נכונים, בג"צ לא היה מוגש, מאמר זה לא היה נכתב וגיליון זה של "ארץ אחרת" היה עוסק בנושא אחר. הבעיה היא שכמעט כל הדברים שאמר נתניהו אינם נכונים, אולי לבד מן המשפט "אני לא מדבר על דברים אחרים". על כל הדברים שהרפורמה במנהל מקרקעי ישראל מורכבת מהם באמת – כולל הפרטה מסיבית של עתודות הקרקע – הוא לא דיבר. במקום זאת בחר ראש הממשלה להתמקד בדברים שהקשר בינם לבין הרפורמה המוצעת קלוש עד לא קיים, וגם אם הוא קיים, אין הדברים האלה מהווים את עמוד השדרה שלה.

ואין מדובר בנתניהו בלבד. מערכת שלמה – אנשי משרד האוצר, שר השיכון אריאל אטיאס, מנהֵל מִנהל מקרקעי ישראל ירון ביבי ואחרים – התגייסו כאיש אחד כדי להציג לציבור תמונה מסולפת של מהות הרפורמה המוצעת; והם עשו זאת תוך שימוש בכמה סיסמאות קבועות שתכליתן לשכנע את האזרח, או את חבר הכנסת שאינו מתעמק בפרטים, בכך שמדובר ברפורמה מינורית, נטולת השלכות גורליות. אין ממה להתרגש. בסך הכל מדובר במרפסות. הסיסמאות הופרחו שוב ושוב בראיונות עיתונאיים, באתרי ההסברה של הממשלה ושל מנהל מקרקעי ישראל, וגם בדיונים בתוך הכנסת פנימה, כאשר לפרקים לא ברור אם השרים וחברי הכנסת המשמיעים אותן עושים זאת משום שהם מאמינים בהן בתום לב – משום שכך נאמר להם והם לא טרחו לבדוק את הפרטים – או מתוך כוונה מודעת להטעות ולהעביר את הרפורמה במהירות ותוך מניעת דיון ציבורי. בין כך ובין כך, התוצאה היא אחת: הצגה חלקית של הנתונים במקרה הטוב, והצגה שקרית שלהם במקרה הרע, הצגה שאינה מאפשרת להבין את סדר הגודל של הרפורמה המוצעת ואת הסיכונים שבצדה.

מהן אפוא הסיסמאות הנפוצות, ומדוע הן שקריות או נכונות בחלקן בלבד?

סיסמה מס' 1: "החכירה היא פיקציה" (שר השיכון, אריאל אטיאס, בישיבת וועדת הכלכלה של הכנסת)

סיסמת היסוד, שהיא גם המנוע של רפורמת הקרקעות, היא שבפועל אין הבדל בין המצב הנוכחי, המתיר חכירה לדורות, לבין בעלות על הקרקע, כפי שמוצע ברפורמה, וכי קיומה של פונקציית החכירה מוליד שורה של תהליכים ביורוקרטיים מיותרים, שהיו נמנעים אילו היתה הקרקע יכולה להימכר לצמיתות. וכך אמר השר אריאל אטיאס בעת דיון בוועדת הכלכלה על הנושא (פרוטוקול מס' 19 מישיבת ועדת הכלכלה, 3.6.09): "מוכרים את הקרקע כדי להפסיק את הפיקציה של החכירה… המדינה מחזיקה בקרקע ברמה חוזית, אבל ברמת העובדה… כל הסיפור איבד מהיוקרה שלו ומהמהות שלו ומהסיבה שצריך להמשיך בחכירה".

כדי להבין את הטענה, יש לחזור אל המצב החוקי הקיים בישראל. אחד מעקרונות היסוד שהנחו את מייסדי הציונות, ואת הדורות שבאו אחריהם, הוא "והארץ לא תימכר לצמיתות" (ויקרא כה, כג). כתוצאה מכך נחקק חוק יסוד: מקרקעי ישראל (1960), הקובע כי "מקרקעי ישראל, והם המקרקעים בישראל של המדינה, של רשות הפיתוח או של הקרן הקיימת לישראל, הבעלות בהם לא תועבר, אם במכר ואם בדרך אחרת". בהתאם לחוק זה, ומתוך רצון לנהל שוק נדל"ן מודרני ותחרותי ולאפשר לאזרחים לאחוז בקרקע לאורך זמן, נוסד המוסד של "חכירה לדורות", שבמסגרתו החוכר מקבל את זכות השימוש בקרקע לתקופה של 49 שנים, ואף של 99 שנים, כאשר ההנחה היא שהקרקע לא תחזור עוד לידי המנהל, כפי שכתב השופט עציוני, "במציאות הרווחת בישראל, מרביתם של חוזי החכירה לדורות שנערכו ונערכים בין מנהל מקרקעי ישראל… לבין אנשים פרטיים, כמוהם כחוזים להעברת בעלות…".

אם כך, מדוע לשמר את "הפיקציה של החכירה" (כדברי אטיאס)? התשובה טמונה בשלוש מגבלות שהחכירה שומרת עליהן והבעלות אינה שומרת עליהן, ובזכותן החכירה היא כלי חשוב בשמירה על הקרקע. שלוש מגבלות החכירה הן תחימת השטח המוחכר לנכס הפיזי עצמו (לא כולל השטח שמתחת לקרקע ומעליו), הגבלת זכות השימוש וההחזקה לייעוד מסוים ושימור יכולתה של המדינה להחזיר לרשותה את הקרקע בהתאם לצורכי השעה, והגבלה על העברת המקרקעין לידיים זרות. כל זמן שהחוכר משתמש בקרקע על פי הסכם החכירה, אין אכן הבדל של ממש בין היותו חוכר לבין היותו בעלים – ובמקרה זה החכירה היא אכן סוג של "פיקציה". אבל בכל מצב שבו החוכר עלול לחרוג ממטרות החכירה, יש משמעות לבעלות הציבורית על הקרקע, שכן היא מגבילה את החוכר באופן השימוש המותר לו בקרקע, ומאפשרת למדינה להחזיר את הקרקע לרשותה.

הבדלים אלה מחדדים את האבסורד בטענה שרפורמת הקרקעות הנה לטובת מה שנקרא האזרחים הפשוטים. עבור האזרח הפשוט ושומר החוק אין כל הבדל בין חכירה לדורות לבין בעלות – מדובר בהיינו הך, כך או כך הוא ובני משפחתו יוכלו לגור בשטח, להעבירו בירושה וכן הלאה. ההבדל משמעותי רק עבור הרוכשים שטחים גדולים, שהם מעוניינים לעשות בהם דברים שחורגים מן הניתן בזכות החכירה – בין אם לבנות לעומק ולגובה, בין אם להשתמש בקרקע שלא לייעוד שעבורו ניתנה ובין אם להעבירה לידיים זרות. או במילים אחרות, הרפורמה אכן מובילה לשינוי, אבל אך ורק עבור מי שהדבר האחרון שמעניין אותם הוא האזרח הפשוט, והדבר הראשון שמעניין אותם הוא הרווח הטמון בקרקע.

סיסמה מס' 2: "היקףהשטחים שתועבר בהם הבעלות עומד על כ-1 אחוז בלבד משטחה של המדינה" (אתר מנהל מקרקעי ישראל)

באתר משרד ראש הממשלה ובאתר מנהל מקרקעי ישראל מופיעה הטענה כי העברת הבעלות כולה מסתכמת ב-1 אחוז בלבד משטח המדינה. בישיבת ועדת הכלכלה של הכנסת (3.6.09) אמר ירון ביבי: "הדיבורים על כך שמעבירים חבילות גדולות מאוד של קרקע לבעלות פרטית אינם נכונים. סך כל הקרקע שתועבר במסגרת הזאת וכבר חכורה מידי המנהל נאמד על ידינו בכ-‎251 אלף דונם, שזה ‎1.1 אחוז משטח מדינת ישראל, לא כולל חופי ים". השר שמחון, לעומת זאת, במכתב בנוסח קבוע שהוציא לאזרחים שפנו אליו בעניין זה ומופיע באתר "עבודה שחורה", כתב: "החוק מוגבל ל-4 אחוזים בלבד משטחי המדינה".

אין להתפלא על הבדלי הגרסאות הללו, שכן זאת כמו זאת אינן נכונות; או ליתר דיוק, הן מציגות תמונה חלקית ביותר של המציאות, כנראה מתוך הנחה שאזרחי ישראל לא יתאמצו לרדת לפרטי העניין.

ברור כיצד הגיעו ביבי ומשרד ראש הממשלה לטענתם: השלב הראשון של ההעברה מחכירה לבעלות מדבר על כ-251 קמ"ר, שכבר כיום מוחכרים לאנשים פרטיים; ומאחר שסך כל שטחה של מדינת ישראל הוא 21,842 קמ"ר, הרי שמדובר ב-1.1 אחוז. ברור גם כיצד הגיע שלום שמחון לטענתו. מעבר להעברת אותם 251 קמ"ר מחכירה לבעלות, ביקשה המדינה לאפשר העברה של עוד כ-549 קמ"ר. בסה"כ 800 קמ"ר – 400 קמ"ר בחמש השנים הראשונות, ולאחריהן 400 קמ"ר נוספים. בחישוב פשוט, שטח זה אכן מהווה קרוב ל-4 אחוזים משטח המדינה.

אבל ההטעיה טמונה בעצם דרך חישוב הקרקעות שיועברו לבעלות פרטית מסך שטחה של המדינה כולה, שכן רוב קרקעות המדינה כבר תפוסות ואינן זמינות לחכירה או למכירה. 6,500 קמ"ר הם שטחי אימונים של צה"ל (29.7 אחוז מהקרקע), 5,000 קמ"ר הם שמורות טבע, גנים לאומיים ויערות (22.83 אחוז מהקרקע), 3,000 קמ"ר משמשים לתשתיות לאומיות (13.7 אחוז מהקרקע) ועוד 8,000 קמ"ר משמשים לחקלאות (36.53 מהקרקע). השטח שנשאר עבור בנייה למגורים או לעסקים הוא 1,500 קמ"ר בסך הכל. מכאן, שאפילו לא היה כיום בית אחד בבעלות פרטית בישראל, הרי שמתן בעלות על 800 קמ"ר הוא למעלה מ-50 אחוז מכלל השטח המיועד לבנייה בישראל. התמונה קשה יותר, משום שכבר כיום למעלה מ-1,000 קמ"ר משטח זה הנם בבעלות פרטית, ולפיכך אינם חלק מן הרפורמה. אם כך, אנו נותרים עם כ-500 קמ"ר, מתוכם כ-251 קמ"ר חכורים ומיועדים להעברה מיידית לבעלות, וכ-249 קמ"ר נוספים שאותם ניתן למכור. מכאן, שהאפשרות למתן בעלות על 800 קמ"ר חורגת בהכרח מן השטחים לבנייה או לעסקים, ומהווה לכל הפחות 160 אחוז מהקרקע הפנויה לעניין זה. כך מגיעים מ-1.1 אחוז של ירון ביבי ושל ממשלת ישראל, ל-160 אחוז של המציאות, ויחי ההבדל הגדול. ניתן להניח ש-60 האחוז הללו, שהם חריגה מן הקרקעות למגורים או לעסקים, יילקחו משטחים פתוחים. המצדדים במהלך יאמרו שאין הדבר נורא כל כך, שישראל אינה צריכה שיותר מ-50 אחוז משטחה ייועדו לחקלאות ולשמורות טבע, ושאין מנוס אלא להתרחב. על כך יש לומר כי ישראל, כבר היום, היא מדינה צפופה, ואם לא לוקחים בחשבון את נפת באר שבע, המאוכלסת בדלילות והנה קשה לאכלוס ולמגורים – היא המדינה הצפופה ביותר במערב (צפופה כפליים מהולנד, השנייה בסדר המדינות הצפופות במערב). הסבה של השטחים הירוקים הללו לשטחי מגורים תצופף את האוכלוסייה עוד. אם הדבר בלתי נמנע, ודאי שיש להסב שטחים פתוחים לשטחים עירוניים לטובת התושבים, אבל גם אז נותרת בעינה השאלה מדוע לא לעשות זאת בהחכרה?

אך יותר מכך: למעשה, אין שום צורך בהסבת עוד 549 קמ"ר למגורים. מתוך 1,500 הקמ"ר שמיועדים לבנייה עירונית בישראל, 1,174 כבר מנוצלים, מה שמותיר לבנייה עוד 326 קמ"ר, שהם 326 אלף דונם. עד היום, במשך 62 שנות קיומה של ישראל, צרכה אוכלוסיית המדינה 251 אלף דונם. ממחקר מקיף שעשו המשרד לאיכות הסביבה ומכון ירושלים לחקר ישראל עולה כי השיעור השנתי הממוצע של הגידול בתכסית בשימוש למגורים הוא 6,816 דונם בשנה, והשיעור השנתי הממוצע של הגידול בתכסית בשימוש לתעשייה ולתעסוקה הוא 1,857 דונם בשנה, וביחד 8,673 דונם בשנה לכל היותר, שכן על פי מידע של מנהל התכנון במשרד הפנים צריכת הקרקע לפיתוח עירוני נמצאת בירידה תלולה בשנים האחרונות ועומדת על 2,320 דונם בשנה בלבד. מכל הנתונים הללו ניתן להבין בחישוב פשוט כי בקצב הזה, 326 הקמ"ר של עתודות הקרקע מספיקים לכל הפחות ל-37 שנים, ועל פי קצב הצריכה של השנים האחרונות, ליותר ממאה שנים. אם כן, מדוע דחוף לממשלת ישראל להכפיל שטח זה ויותר מכך, וכך לספק עתודות בנייה למאות שנים קדימה?

הדבר מעורר תמיהה, ואי אפשר שלא לתהות האומנם מתכננים יוזמי הרפורמה לשמור על השטחים האלה כשטחי בנייה למגורים, או שמא בכוונתם לעשות הסבה בשימוש בהם, והמספרים שהם בוחרים להציג (ודין 1.1 אחוז כדין 4 אחוזים) כל מטרתם הנה לסמא את עיני הציבור מלראות שלמעשה משחררים למכירה קרקעות בסדרי גודל עצומים וחסרי תקדים, שבהכרח יילקחו משטחים שהנם כיום שטחי חקלאות או שטחים ירוקים, וזאת לא לצורכי מגורים, אלא לצרכים אחרים שטיבם אינו ברור, ולא ברור את טובת מי ישרתו, למעט טובת רוכשי הקרקע, שיקבלו לידיהם את המשאב החשוב ביותר שיש לכל מדינה, ובישראל הוא מצומצם ביותר.

סיסמה מס' 3: "הבעלות בקרקע תועבר לידי חוכרים על נכסיהם המבונים בקרקע עירונית" (אתר מנהל מקרקעי ישראל)

חוק יסוד: מקרקעי ישראל קובע שאסור להעביר בעלות של מקרקעי ישראל, אם בממכר ואם בדרך אחרת. סעיף 2 בחוק ממשיך ואומר, כי "סעיף 1 לא יחול על סוגי מקרקעין וסוגי עסקאות שנקבעו לעניין זה בחוק". על פי החלטת ממשלת ישראל, אשר קיבלה תוקף ב-12 במאי 2009, הוחלט "לקבוע בחקיקה כי תועבר הבעלות בקרקע לידי חוכרים… בקרקע עירונית". דהיינו, סעיף 1 של חוק היסוד, לפיו הממכר אסור, לא יחול על קרקעות עירוניות ועליהן בלבד.

בהתאם לכך, באתר ראש הממשלה, בדיוני הכנסת ובתכתובת עם אזרחים, מרגיעים תומכי הרפורמה את החוששים שמדובר ברפורמה שתגרום לפגיעה קשה בשטחים הפתוחים, וטוענים שמדובר ב"קרקע עירונית" בלבד. וכך, למשל, אמר אריאל אטיאס לח"כ שלי יחימוביץ' בדיון שנערך בכנסת ב-3 במאי 2009: "מאחר ואת יודעת לקרוא חוקים – אולי לא כמו שאת יודעת לייצר סיסמאות – תקראי את החוק ואת מה שאנחנו מדברים עליו, שזה אומר את הדבר הבא, אנחנו מדברים בקרקע עירונית, אני מדגיש, זה גם יופיע בחקיקה".

מהסעיף הקודם ניתן כבר להבין כי אין שום אפשרות ש-800 הקמ"ר שהבעלות עליהם תועבר יהיו כולם קרקע עירונית, שכן אין די קרקע עירונית פנויה להעברת בעלות (לכל היותר יש 500 קמ"ר של קרקע כזאת). הבעלות שמדברים עליה היא לכאורה בעלות על קרקע עירונית, אבל תיקון חוק מקרקעי ישראל רוקן את משמעות "קרקע עירונית" מכל תוכן, ולמעשה מדובר בכל קרקע שהיא.

במה דברים אמורים? בחוק מקרקעי ישראל המקורי הוגדרה קרקע עירונית כ"מקרקעין הנמצאים בתחומי שטח תכנון עיר, להוציא תכנון גלילי". במסגרת תיקון מס' 7 לחוק, שהתקבל בכנסת ב-3 באוגוסט 2009, חל שינוי בהגדרה, וקרקע עירונית מוגדרת כעת כ"קרקע שייעודה לפי תוכנית שניתן להוציא מכוחה היתר בנייה… למגורים או לתעסוקה. 'תעסוקה': תעשייה, מלאכה, משרדים, מסחר, תיירות או מלונאות, למעט חקלאות או גידול בעלי חיים". במקום ההגדרה המצמצמת המקורית, שיצרה הגדרה של קרקע עירונית שכשמה כן היא – קרקע בתחומי שטח תכנון עיר – ההגדרה החדשה כוללת מגוון רחב של ייעודים, תיירותיים או מסחריים, וכך והופכת את רוב מקרקעי ישראל לקרקעות שניתן להעביר את בעלותן, כולל קרקעות בשטחים פתוחים.

אין מדובר בחששות סתומים. במנהל מקרקעי ישראל יש תוכניות שבהן משנים את ייעודי הקרקעות, שנמצאות בשטחים פתוחים ומיועדות לחקלאות, ליעדי תיירות, נופש או מלונאות; או במילים אחרות, תוכניות שמבטלות את השטח הפתוח, ומקצות אותו לבנייה כזאת או אחרת. מיותר לציין שיש כמובן מקום לפיתוח תיירות ואזורי נופש, אבל הדברים צריכים להיעשות בזהירות, במידתיות, תוך שיקול דעת, ועם דרך חזרה. כעת, בעקבות תיקון מס' 7 לחוק מקרקעי ישראל, יהיה ניתן להעביר את הבעלות בשטחים אלו לידיים פרטיות, ומרגע שהקרקע בידיהן, כפי שהוצג בסעיף 1, כמעט אין דרך להוסיף לפקח על השימוש בשטח. אמנם, החוק מציב לכאורה חסם לגודל השטח שניתן להעביר, "לא תקנה הרשות בעלות בנכס מקרקעין ששטחו עולה על 16 דונם", אבל מיד אחר כך, שוב, הוא מבטל למעשה את החסם הזה, באומרו "אלא אם כן החליטה המועצה שקיימות נסיבות שבשלהן ניתן להקנות בעלות כאמור". במילים אחרות, כל שטח יכול לעבור מחכירה לבעלות, אם רק יהיו במועצת מקרקעי ישראל די אנשים שירצו בכך – וסיבותיהם עמם. דומה שפרשת הולילנד הנה תזכורת מצוינת לכך שהסיבות הללו לא תמיד ענייניות, ולא תמיד פועלות לטובת הציבור.

סיסמה מס' 4: "אם הקרקע לא מתוכננת היא לא תימכר" (השר אריאל אטיאס בישיבת ועדת הכלכלה של הכנסת)

דרך נוספת לטפל בחשש של אזרחים מפני פגיעה אפשרית בשטחים פתוחים והיווצרותם של שטחים אדירי ממדים שיהיו בידיהם של בעלי הון, אשר יעשו בהם ככל העולה על רוחם, היא לטעון שהרפורמה מתירה העברת בעלות אך ורק על קרקעות מתוכננות, שידוע מראש מה יֵעשה בהם.

וכך טען השר אטיאס בכנס המושבים ב-25 ביוני 2009: "אני רוצה עוד משפט אחד על ההונאה הגדולה שיש בספינים הגדולים שכאילו מעבירים את הקרקעות לבעלי ההון במדינת ישראל. זה שקר. זה לא מופיע ברפורמה בכלל. אין מושג כזה להעביר לידיים פרטיות את כל הקרקעות. אני אמרתי מספר פעמים, אין דבר כזה שמישהו מחזיק קרקע והוא יושב עליה עד שמתחשק לו".

אחת הדרכים הקלות ביותר להפריך טענה אמיתית היא לומר שהיא ספין, ובכך לפטור אותה כלא כלום. אבל עושה הספין האמיתי במקרה זה הוא אטיאס, שכן על פי הרפורמה, כפי שנכתב באתר משרד ראש הממשלה, "תינתן אפשרות להקצות קרקעות שלא חלה עליהן תוכנית מפורטת בבעלות". האתר אמנם ממשיך ואומר כי "אפשרות זאת תוגבל אך ורק לקרקעות המיועדות לפיתוח במסגרת תוכניות מתאר מקומיות", אבל מאחר שחלק מן הרפורמה היא להעביר לידיים פרטיות את תהליכי התכנון, הרי שאין שום משמעות להחלטה כביכול להעביר בעלות אך ורק על קרקעות מתוכננות. האמת הזאת נחשפה יפה על ידי מתנגדי הרפורמה בדו-שיח שהתנהל בדיון בוועדת הכלכלה של הכנסת (3.6.09):

שלי יחימוביץ': מה לגבי קרקעות שאין לגביהן תוכניות תכנון ובנייה?

ירון ביבי: הקרקעות האלה לא שווקו בעבר והן לא ישווקו בעתיד.

דוב חנין: אתם אומרים שאתם מעבירים את התכנון למגזר הפרטי.

שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס: לא ממכרזים קרקע לא מתוכננת.

דוב חנין: אתם מאפשרים את התכנון למגזר הפרטי, ואחר כך זאת תהיה קרקע מתוכננת. אנחנו יודעים לחבר את א' עם ב'.

שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס: זה לא עובד ככה.

אורי אריאל: נכון, זה לא עובד ככה, אבל זה יעבוד ככה.

סיסמה מס' 5: "לך תסגור מרפסת"

הסיסמה שבה בחר נתניהו לפתוח את דבריו בעניין הרפורמה בכנס קיסריה היא גם הסיסמה הפופולרית ביותר של מצדדי הרפורמה. המרפסת היא סמל לכל הביורוקרטיה המוגזמת והמסורבלת שנדרשת כיום, לכאורה, מבעלי בתים כדי לבצע בבתיהם כל סוג של שינוי והוספה. כך למשל אמר ירון ביבי בדיון שנערך ב-3 ביוני 2009 בוועדת הכלכלה של הכנסת: "המוטיבציה העיקרית היא שאנשים שגרים היום בדירות שלהם, ששילמו עליהן במיטב כספם, יוכלו לנהוג מנהג בעלים בדירות האלה… ההבדל המהותי… הוא האם צריך לבוא ולקבל את הסכמת המנהל מראש לכל שינוי, שיכול להיות החל מסגירת מרפסת וכלה בהעברת זכויות".

אבל האמת היא שאין שום קשר בין המרפסת והרפורמה המוצעת. כבר באפריל אשתקד נעשה תיקון בתקנות התכנון והבנייה, ובו נקבע מפורשות כי לא נדרשת עוד הסכמת מנהל מקרקעי ישראל לשינוי בדירה שנחכרה לדורות, כל עוד הוא אינו דורש הוספת שטח רצפה או שימוש אשר טרם ניתן לו היתר. השימוש בסיסמת המרפסת הוא ניסיון שקוף להטות את דעת הקהל לטובת הרפורמה באמצעות טענה שאין בה ממש, או כפי שסיכם זאת ח"כ דוב חנין בוועדת הכלכלה של הכנסת: "הסיפור הגדול הוא כאילו אתם נותנים לאנשים בערים בשטחים של בנייה רוויה את היכולת לקבל בעלות על הדירות שלהם. חברים יקרים, הדבר הזה כבר קיים. בסעיף ‎4 [יז] לחוק מנהל מקרקעי ישראל זה קיים כבר היום. לכן אל תספרו לאזרחי ישראל שאתם נותנים להם בעלות על הדירות שלהם. הדבר הזה נמצא כבר היום בחוק ואת זה אתם לא משנים. האזרחים לא מרוויחים שום דבר".

סיסמה מס' 6: "הרפורמה היא… להביא להוזלת מחירי הדירות"

הסיסמה המרכזית השנייה של נתניהו בכנס קיסריה הבטיחה לשומעים כי הרפורמה תוביל להוזלת מחירי הדירות, וכך תאפשר לזוגות צעירי ולאחרים לרכוש דירות. אחרי כישלון ההצבעה הראשונה בכנסת התראיין ירון ביבי לעיתון "גלובס" (23.7.09) וחזר על הטענה, כשהוא מנסה לחזק את נכונותה מתוקף היותו כלכלן. וכך אמר: "ככלכלן, הדרך היחידה להוזיל מחירו של מוצר היא על ידי הגדלת ההיצע". דהיינו, ממשלת ישראל תגדיל את היצע הדירות, וכך יֵרדו המחירים. סיסמה זו כוללת בתוכה שתי הנחות, ושתיהן מוטעות.

ההנחה הראשונה היא שמחירי הדירות בישראל גבוהים בגלל מחסור בדירות, דבר שאין לו יסוד. למעשה, כל שנות התשעים ובעשור האחרון שיווק מנהל מקרקעי ישראל שטחים גדולים שנתנו מענה לביקוש לדירות, ןבמקרים רבים בוטלו מכרזים של המנהל בגלל העדר ביקוש. לדוגמה, בשנת 2008 הוציא המנהל מכרזים לקרקע שהיתה צריכה להספיק לבניית 17,627 דירות, ורק ל-78 אחוז מן השטחים האלה היו "קונים" (כלומר, קבלנים שהיו מעוניינים בשטחים ב"חוזי פיתוח"). מכרזים לקרקעות לבניית 3,891 דירות נותרו ללא דורשים, או עם הצעות שלא עמדו בתנאי הסף של המנהל (דו"ח על פעולות מינהל מקרקעי ישראל לשנת התקציב 2008, נצפה באתר המנהל).

האדריכל שמאי אסיף, ראש מנהל התכנון במשרד הפנים, התייחס לעניין ביום עיון שנערך בנובמבר האחרון במכון ירושלים לחקר ישראל ועסק בנושא "הרפורמה בתכנון – לאן". וכך הוא אמר: "מילה אחת על המלאים. אני רוצה להביא לתשומת לבכם את העובדות הבאות: יש לנו למעלה ממאתיים (כנראה אפילו יותר ממאתיים) ושישה אלף יחידות דיור כמלאי תכנון. יש יחס מאוד נכון וטוב בין מספר האישורים, המגיעים בממוצע לשנה ל-38,000 או ל-40,000 יחידות דיור, לבין המימוש בפועל, שזה 30,000 יחידות דיור. זאת אומרת, לא רק שאנחנו עם ערימה של יחידות דיור במחסנית כל הזמן, אלא שאנחנו מדי שנה מוסיפים מעבר למה שמתממש עוד עשרת אלפים יחידות דיור". ניתן להוסיף ולומר שגם אם היה מחסור בדירות, היתה נשאלת השאלה מדוע צריך להגדיל את ההיצע דווקא באמצעות מתן בעלות, ולא באמצעות החכרה, כפי שנעשה עד כה. כל קשר בין הטענה לבין מתן בעלות אינו ברור, שכן עבור הרוכש הישר – החכרה כמוה כבעלות, כפי שכתב השופט עציוני, "במציאות הרווחת בישראל, מרביתם של חוזי החכירה לדורות שנערכו ונערכים בין מנהל מקרקעי ישראל… לבין אנשים פרטיים, כמוהם כחוזים להעברת בעלות…" אם כן, עבור האדם הפשוט, אותו אחד שעבורו נשא נתניהו את נאומו, אין שום משמעות למעבר לבעלות, ולפיכך גם אין סיבה שהמחיר עבורו ירד.

ההנחה השנייה היא שהצפת השוק בדירות תוביל בהכרח לירידת מחירים, כפי שקורה בשווקים אחרים, שבהם ריבוי ההיצע מוביל לירידת המחיר. מחקרים שונים קובעים כי הנחה זו מוטעית, משום ששוק המקרקעין אינו מתנהג כשאר השווקים, והגדלת ההיצע אינה מובילה בהכרח לירידת המחירים. כך כתבו פרופ' גדעון ביגר וד"ר אמנון קרטין במחקר השוואתי של מדיניות קרקעית: "סימנים ראשונים מעידים שהצפת שוק המקרקעין בקרקע זמינה לפיתוח אינה מובילה בהכרח לירידת מחירי הדיור לאזרח. העדויות מראות דווקא ששוק המקרקעין מתנהג כמערכת של שווקים נפרדים מן הבחינה המרחבית והתפקודית ולא כשוק משוכלל בשיווי משקל – שוק שבו הגדלה כוללת של כמות הקרקע המוצעת מביאה להגדלת היקף הבנייה ולהוזלת הדיור" (ביגר וקרטין, "מחקר השוואתי של מדיניות קרקעית לאומית", המכון למחקר מדיניות קרקעית ושימושי קרקע, יולי 2004, עמ' 54). גם פה ניתן לחזור ולומר, שגם אם היה מוכח שהצפת השוק בדירות מובילה לירידת מחירים, עדיין היה ניתן להציף את השוק בדירות שנבנו על קרקע חכורה, כך שסיסמת ההוזלה אינה יותר מניסיון להסיט את הדיון משאלת הבעלות לשאלת מחירי הדירות בישראל, בעוד כל הנתונים מראים שאין קשר בין השניים.

סיסמה מס' 7: " הרפורמה נסמכת… על ועדות ציבוריות כגון ועדת גדיש" (אתר מנהל מקרקעי ישראל)

הסיסמה האחרונה אינה קשורה לתוכנה של הרפורמה אלא לדרך קבלתה. בתחילה ניסו ראש הממשלה ומשרד האוצר להעביר את הרפורמה במסגרת חוק ההסדרים, אבל בלחץ יו"ר הכנסת היא פוצלה מחוק ההסדרים בפיצול אשר יו"ר ועדת הכלכלה של הכנסת, אופיר אקוניס, כינה אותו "פיצול וירטואלי" ותו לא. כך או כך, בכל פעם שנשמעה הטענה כי מדובר ברפורמה שנעשתה בחיפזון ובלי דיון ציבורי, טענו מצדדי הרפורמה כי מחשבת העומק והדיון הציבורי כבר נעשו בוועדות ציבוריות של שנים קודמות, וכי הרפורמה איננה אלא המשך ישיר של המלצות ועדת גדיש.

כך אמר בעניין שר השיכון אריאל אטיאס בדיון בוועדת הכלכלה: "הוועדה האחרונה שעסקה בנושא הזה היא ועדת גדיש. ישבו שם טובי המומחים, שמעו את כל הצדדים והוציאו תחת ידיהם רפורמה. רובה המכריע, כולל הסיפור של החכירה מכירה, מופיע בוועדת גדיש, שהגישה את תוצאותיה לממשלה בשנת 2005. זה לא גחמה של בחירות, זה לא גחמה של חוק ההסדרים, וזה אפילו לא גחמה של ראש הממשלה בנימין נתניהו, עם כל הכבוד". וירון ביבי הוסיף: "זאת רפורמה שנידונה מ-‎1986 בוועדות ציבוריות, שהמליצו להעביר את הקרקע לאותם בעלי דירות שגרים היום בדירות שלהם, במקום בבעלות, בחכירה. זה מתחיל בוועדת גולדנברג ב-‎86' וכלה בוועדת גדיש". גם בדברי ההסבר להצעת החוק נכתב כי "לאורך השנים מצאו ועדות ציבוריות שונות שעסקו בנושא, לרבות ועדת גדיש, כי ביחס למקרקעין עירוניים רצוי שהבעלות בהם תועבר לחוכריהם, כדי להביא לצמצום בין המִנהל לחוכרים".

מה שאטיאס, ביבי ומנסחי ההסבר להצעת החוק לא טרחו לומר הוא שמדובר בדעת מיעוט בוועדת גדיש. עמדת הרוב של הוועדה היתה הפוכה וקבעה כי "ניתן להשיג אתהמטרה של מניעת חיכוך [בין האזרח למנהל מקרקעי ישראל – ר"ר] על ידי החכרת המקרקעין, תוך הקניית מלוא הזכויות שניתן להפיק מהן לשתי תקופות של 98 שנה, ובכך לאפשר יישום ההמלצות תוך זמן סביר. הדבר יאפשר קיום זיקה ולו מינימלית בין הבעלים (המדינה, קק"ל ורשות הפיתוח) לבין הקרקע, ועשוי להקל על מימוש במדיניות מקרקעין מבלי להכביד על החוכרים".

עמדת ועדת גדיש הצטרפה לעמדת שתי ועדות קודמות – גולדנברג ב-86' ורונן ב-97' – אשר בכולן הוסכם כי יש לצמצם את הביורוקרטיה במנהל מקרקעי ישראל, אבל לא בדרך של העברת בעלות על הקרקע. אבל את מצדדי הרפורמה לא עניין הדיוק והדקדוק בפרטים – שכן הדבר לא משרת את האינטרס שלהם, שהוא העברה מהירה ושקטה של הרפורמה כולה.

שבע הסיסמאות שלהלן הן חלק משיטה כללית שפשטה בשנים האחרונות במרחב הציבורי הישראלי, שיטה שניתן לכנותה "שיטת הספין", ותכליתה להעלים מן הציבור את מהותן, עוצמתן ומשמעותן של החלטות שמתקבלות בממשלת ישראל, לעתים כלאחר יד. הבה נסמא את עיני הציבור במסרים שנשמעים טוב, אומרים לעצמם מוליכי השיטה, וכך נקבל את תמיכתו בדבר שאין הוא יודע כלל מהו.

יכול להיות שמניעיהם של המסתירים והמעמעמים הנם טהורים, ברפורמת הקרקעות כמו במקרים אחרים. יכול להיות שהם סבורים באמת ובתמים שהרפורמה תיטיב עם הציבור כציבור ועם האזרחים כפרטים. אם כך הם פני הדברים, עליהם להוכיח זאת בדרך חקיקתית וציבורית הוגנת, ובאמצעות נתונים אמיתיים, מפורטים ומדויקים. ואם לא כך הם פני הדברים, על הציבור ובית המשפט לעוצרם.

 

המאמר פורסם בגיליון מספר 56 של "ארץ אחרת": והארץ תימכר – תחקיר: מדוע עבר החוק להפרטת קרקע הלאום. להזמנת הגיליון לחצו כאן

רבקה רוזנר היא עיתונאית

תגובות פייסבוק

תגובות

תגובות

הגיבו לכתבה